2026 양도세 중과유예 5월 9일 종료 | 2주택·3주택 세금 얼마나 더 내나

국세청장이 직접 밝혔습니다. 양도세 중과유예가 종료되면 양도차익 10억 원 기준, 3주택자는 세 부담이 최대 2.7배까지 뛴다고요. 2026년 5월 9일, 4년간 이어온 유예 조치가 확정적으로 끝납니다.

양도세 중과유예란? 4년간 뭐가 달랐나

1. 중과유예의 시작과 배경

양도소득세 중과란, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율 위에 추가 세율을 얹는 제도예요. 2021년 6월부터 2주택자에게 20%p, 3주택 이상에게 30%p를 가산하도록 강화됐죠.

그런데 2022년 5월 10일, 정부가 이 중과를 한시적으로 유예했어요. 부동산 시장 침체와 거래 절벽이 심각했기 때문이에요. 이 양도세 중과유예 조치가 무려 4년간 연장되며 이어져 왔습니다.

2. 유예 기간에는 어떤 혜택이 있었나

유예 기간 동안 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용받았어요. 장기보유특별공제도 정상 적용됐고요. 솔직히 말하면, 다주택자 입장에서 세금 부담이 절반 이하로 줄어드는 파격적인 혜택이었습니다.

하지만 이 혜택이 2026년 5월 9일부로 완전히 사라져요. 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안이 의결됐기 때문에, 추가 연장 가능성은 사실상 없습니다.

양도세 중과유예 종료 후, 2주택·3주택 세율 비교

양도세 중과유예가 끝나면 세율이 구체적으로 얼마나 달라지는지, 숫자로 비교해 볼게요. 조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유한 뒤 양도하는 경우를 기준으로 했습니다.

구분	유예 기간 (현재)	5월 10일 이후
2주택자	기본세율 6~45%	기본세율 +20%p
3주택 이상	기본세율 6~45%	기본세율 +30%p
장기보유특별공제	정상 적용 (최대 30%)	적용 배제

3주택자가 최고 과세표준 구간에 해당하면, 기본세율 45%에 30%p를 더해 75%예요. 지방소득세 10%까지 포함하면 최대 82.5%에 달하게 됩니다.

이 수치가 왜 무서운지, 실제 사례를 보면 체감이 확 달라집니다.

양도차익 10억 원일 때 세금은 얼마나 차이 날까?

서울 조정대상지역에 아파트 2채를 가진 A씨 사례를 생각해 보죠. 5년 전 8억에 산 아파트를 18억에 매도한다고 가정할게요. 양도차익은 약 10억 원이에요.

유예 기간 중 양도할 경우, 장기보유특별공제 10%(5년 보유)를 적용받고 기본세율로 계산하면 양도세는 약 3억 5,000만 원 수준이에요.

5월 10일 이후 양도하면 어떻게 될까요? 장기보유특별공제가 배제되고, 기본세율에 20%p가 가산돼요. 같은 양도차익인데 양도세가 약 7억 원 이상으로 뛰어요. 국세청장 발언 그대로, 세 부담이 2배 넘게 늘어나는 셈이죠.

양도차익 10억 원 기준, 2주택자 세금 차이: 약 3.5억 → 약 7억 이상

이런 의견도 있어요. “어차피 집값이 오르면 세금 좀 더 내도 괜찮지 않냐”는 거죠. 하지만 실제로는 양도차익의 70% 이상을 세금으로 내야 하는 상황이 됩니다. 손에 남는 돈이 크게 줄어들기 때문에, 단순히 “집값이 올랐으니 괜찮다”는 계산은 성립하지 않아요.

양도세 중과유예 종료, 잔금 기한까지 알아야 할 핵심 일정

1. 5월 9일까지 매매계약 체결이 기본 조건

양도세 중과유예 혜택을 받으려면, 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 해요. 단순히 계약서만 쓰는 것으로는 부족하고, 계약금 입금까지 완료돼야 합니다.

2. 지역별 잔금 기한이 다르다

5월 9일까지 계약했더라도 잔금·등기 마감 기한은 지역에 따라 달라요. 기존 조정대상지역인 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내에 잔금과 등기를 마쳐야 해요.

그 외 서울 나머지 지역과 경기 12곳 등 신규 지정 조정대상지역은 6개월 이내가 기한이에요. 이 차이를 모르면 계약은 했는데 기한을 넘겨 중과를 맞는 경우가 생길 수 있죠.

세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매수하는 경우에는, 기존 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예돼요. 다만 최대 2년(2028년 2월 11일)이 한도입니다.

다주택자의 양도소득세 중과 여부는 보유 주택 수, 조정대상지역 해당 여부, 보유 기간 등 여러 변수가 얽혀 있어요. 본인의 상황을 정확히 판단하기 어렵다면 양도세 전문 세무사에게 절세 상담을 받아보는 게 안전합니다.

5월 9일 전에 꼭 확인해야 할 체크 포인트

양도세 중과유예 종료를 앞두고 다주택자라면 아래 사항을 반드시 점검해야 해요.

• 보유 주택이 조정대상지역에 있는지 확인 — 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당, 수원, 하남 등)이 해당됩니다.
• 양도세 세율 비교 시뮬레이션 — 홈택스 세액 모의계산 또는 중과세 자가진단 서비스로 중과 적용 전후 세금을 미리 계산해 보세요.
• 일시적 2주택 비과세 요건 해당 여부 — 신규 주택 취득 후 기존 주택을 일정 기간 내 처분하면 양도세 비과세를 받을 수 있어요.
• 양도세 신고 비용과 세무사 견적 비교 — 양도차익이 클수록 전문가 신고 대행이 절세 효과를 키울 수 있습니다.

양도세 중과유예 종료까지 남은 시간은 약 두 달이에요. 매도 계획이 있다면 5월 9일 이전에 계약을 마치고, 지역별 잔금 기한을 꼭 지키는 게 핵심입니다. 지금 바로 보유 주택의 중과 대상 여부부터 확인해 보시는 걸 권해드려요.

자주 묻는 질문

1. 양도세 중과유예가 추가 연장될 가능성은 없나요?

2월 24일 국무회의에서 시행령 개정안이 의결됐기 때문에, 5월 9일 종료는 확정입니다. 추가 연장 가능성은 사실상 없어요.

2. 양도세 중과유예 종료 후 2주택자 최고 세율은 얼마인가요?

기본세율 45%에 20%p를 가산하면 65%이고, 지방소득세 포함 시 최대 71.5%까지 올라갑니다.

3. 양도세 절세 상담은 어디서 받을 수 있나요?

양도세 전문 세무사에게 상담받을 수 있어요. 세무사 비교견적 플랫폼에서 무료로 견적을 받아보는 방법도 있습니다.

4. 5월 9일 이전에 계약만 하면 잔금은 언제까지 치러도 되나요?

강남3구·용산은 계약일로부터 4개월, 그 외 조정대상지역은 6개월 이내에 잔금과 등기를 마쳐야 해요.

5. 장기보유특별공제가 배제되면 세금 차이가 큰가요?

15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제받을 수 있었는데, 이게 통째로 사라져요. 보유 기간이 길수록 타격이 큽니다.

6. 양도세 신고 비용은 보통 얼마 정도 드나요?

세무사 양도세 신고 대행 수수료는 건당 30~100만 원 수준이에요. 양도차익 규모와 복잡도에 따라 달라집니다.