2026 다주택자 보유세 시뮬레이션 | 안 팔고 버티면 3년간 세금 얼마

서울 아파트 3채 보유 시 연간 보유세 추정액, 8,596만 원. 2026년 공시가격이 서울 기준 18.67% 급등하면서 다주택자 보유세 부담이 역대급으로 치솟고 있어요.

여기에 5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지 겹쳤죠. “안 팔고 버티겠다”는 분들, 3년 치 현금흐름을 계산해 보셨나요?

다주택자 보유세, 2026년 왜 이렇게 뛰었나

1. 공시가격 급등이 직격탄

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 올랐어요. 서울은 18.67%나 뛰었고, 이건 2022년 이후 5년 만에 최고 상승률이에요.

공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세의 과세표준이 동시에 커지거든요. 다주택자 보유세는 공시가격 합산 기준으로 계산하기 때문에 1주택자보다 충격이 훨씬 커요.

2. 공정시장가액비율 인상 가능성

공정시장가액비율이란, 공시가격에서 실제 과세 대상 금액을 뽑아내는 비율이에요. 현재 종부세 기준 60%를 유지하고 있지만, 정부가 하반기 인상을 검토 중이라는 보도가 나왔어요.

이 비율은 시행령 개정만으로 바꿀 수 있어서 국회 동의가 필요 없어요. 문재인 정부 시절에는 최대 95%까지 올랐던 전례도 있죠.

안 팔고 버티면 다주택자 보유세, 3년간 얼마나 나올까

솔직히 말하면요, “버티겠다”는 판단 자체가 틀린 건 아니에요. 다만 그 버티기의 비용을 정확히 알고 결정해야 하잖아요.

서울경제신문이 현직 세무사에 의뢰한 보유세 시뮬레이션 결과를 기반으로 3년 치 보유세 부담을 정리했어요.

서울 3주택자 연간 보유세 추정

보유 단지 (84㎡)	2026 추정 종부세	총 보유세(재산세 포함)
반포자이 포함 3주택	약 6,417만 원	약 8,596만 원
은마 포함 3주택	약 5,482만 원	약 7,486만 원
잠실주공5 포함 3주택	약 5,500만 원	약 7,518만 원

공정시장가액비율 60%, 다주택 기본공제 9억 원 기준으로 산출한 수치예요.

3년간 누적하면 반포자이 포함 3주택자는 보유세만 약 2억 5,800만 원을 내야 해요. 여기에 공정시장가액비율이 80%로 오르면 연간 부담은 약 50% 추가 상승할 수 있어요.

그런데 이게 끝이 아니에요. 5월 9일 이후에는 또 다른 비용이 추가되거든요.

장기보유특별공제 배제, 버티기의 숨겨진 비용

양도세 중과 유예가 종료되면 조정대상지역 다주택자에게 두 가지가 동시에 적용돼요.

• 중과세율 적용: 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산돼요. 최고 세율이 75%(지방소득세 포함 82.5%)까지 올라가요.
• 장기보유특별공제 배제: 유예 기간에는 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있었어요. 5월 10일부터는 이 공제가 완전히 사라져요.

10년 전 10억에 산 집을 20억에 판다고 가정해 보세요. 유예 기간에 팔면 양도세 약 3.2억 원이지만, 중과 적용 후에는 약 6.4억 원으로 2배 가까이 뛰어요.

“그래도 집값이 오르면 버티는 게 낫지 않나?”라는 의견도 있어요. 실제로 과거 문재인 정부 때 버틴 사람들이 결과적으로 이득을 봤다는 학습 효과가 남아 있죠.

하지만 실제 데이터로 따져보면 상황이 다릅니다. 전국 아파트 연평균 상승률 4.4%를 적용했을 때, 시가 50억 원짜리 3주택자의 연간 보유세 8,596만 원은 상승 이익 약 2.2억 원의 39% 수준이에요. 얼핏 버틸 만해 보이죠.

그런데 여기에 양도세 중과 비용까지 합산하면 얘기가 달라져요. 나중에 팔 때 양도차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 하니까요. 3년간 보유세 2.5억 + 양도세 중과분까지 더하면, 실질 수익은 크게 줄어들어요.

공정시장가액비율 80%면 다주택자 보유세가 얼마로 뛰나

정부가 하반기에 공정시장가액비율을 올릴 가능성이 높다는 보도가 연이어 나오고 있어요. 60%에서 80%로 올라갈 경우, 1주택자도 상당한 충격을 받아요.

반포 아크로리버파크 84㎡ 기준, 1주택자 보유세가 현행 1,478만 원에서 약 2,210만 원으로 733만 원(50%) 뛰어요.

다주택자는 이보다 훨씬 커요. 래미안퍼스티지 + 잠실 리센츠 2주택 보유자의 경우, 80% 적용 시 보유세가 현행 대비 약 839만 원 이상 추가된다는 시뮬레이션 결과가 나왔어요.

한번 생각해 보세요. 공정시장가액비율 인상은 시행령 개정만으로 가능하고, 과세 기준일인 6월 1일 전에 결정되면 올해 보유세부터 바로 적용돼요. 예고 없이 올 수 있다는 뜻이에요.

팔 때 세금 vs 버틸 때 세금, 어떻게 비교해야 할까

1. 3년 현금흐름 계산이 핵심

전문가들은 “막연히 집값이 오를 거라는 기대로 버티기보다, 3년 치 현금흐름을 반드시 계산해 보라”고 조언해요. 매일경제 보도에 따르면, 다주택자가 판단해야 할 기준은 세 가지예요.

• 연간 보유세 총액: 재산세 + 종부세 + 지방소득세를 합산해요. 2026년 공시가격 기준으로 다시 계산해야 정확해요.
• 양도세 중과 적용 세액: 5월 10일 이후 매도 시 중과세율과 장기보유특별공제 배제를 반영한 예상 양도세 절세 가능 금액을 따져야 해요.
• 임대 수익 또는 기회비용: 전세보증금 운용 수익, 월세 수입 등 보유로 인한 현금흐름도 반영해야 해요.

현금 흐름이 좋은 고소득 직장인이나 전문직은 버틸 여력이 있어요. 반면 은퇴 생활자나 대출 이자 부담이 큰 분이라면 매물을 정리하는 편이 유리할 수 있어요.

2. 종부세 최고세율 인상 시 손익분기점

서울경제신문 시뮬레이션에 따르면, 현행 종부세 최고세율 5% 기준에서 반포자이 포함 3주택자의 총보유세는 연간 상승 이익의 39%에요.

세율을 7%로 올리면 78%, 9%로 올리면 97%까지 치솟아서 사실상 손익 균형에 진입해요. 정부가 세율 인상까지 추진하면 “버티기”의 실익은 거의 사라지는 셈이에요.

개인 상황에 따라 보유세 부담과 양도세 중과 비용이 완전히 달라지거든요. 정확한 판단이 어려운 분이라면 전문가의 도움을 받는 게 안전해요.

다주택자 보유세 부담, 결국 어떤 선택이 유리할까

다주택자 보유세 부담은 2026년 공시가격 급등과 공정시장가액비율 인상 가능성이 겹치면서 역대 최고 수준으로 올라가고 있어요. 여기에 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제까지 더해지면, 안 팔고 버티는 비용은 매년 수천만 원씩 쌓여요.

핵심은 “버틸 수 있느냐”가 아니라 “버티는 게 이득이냐”를 숫자로 따지는 거예요. 3년 치 보유세 + 양도세 중과분을 합산해서, 예상 시세 차익과 비교해 보세요.

자주 묻는 질문

1. 다주택자 보유세는 1년에 최대 얼마까지 나오나요?

서울 고가 아파트 3주택 기준, 재산세와 종부세를 합산해 연간 약 7,500만~8,600만 원이 나올 수 있어요.

2. 공정시장가액비율이 80%로 오르면 보유세 비교 시 얼마나 차이 나나요?

현행 60% 대비 약 40~50% 보유세가 추가로 상승해요. 2주택 기준 연간 800만 원 이상 차이가 납니다.

3. 다주택자 보유세 절세 방법은 없나요?

임대사업자 등록, 부부 공동명의 전환, 비조정지역 주택 우선 정리 등이 대표적인 절세 전략이에요.

4. 세무사 상담 비용은 얼마 정도 하나요?

기본 상담은 30분 기준 5만~10만 원 선이며, 양도세 신고 대리 수수료는 건당 30만~100만 원 수준입니다.

5. 양도세 중과 유예 재연장 가능성은 있나요?

정부는 재연장을 “전혀 고려하지 않는다”고 공식 발표했으며, 2026년 2월 국무회의에서 종료를 의결했어요.

6. 다주택자 보유세 시뮬레이션은 어디서 할 수 있나요?

셀리몬, 부동산계산기, 콜택스 등에서 공시가격 기준 보유세를 무료로 계산할 수 있어요.