지금 보유 중인 주택이 양도세 중과 대상인지, 아닌지 정확히 답할 수 있으신가요? 서울에 집이 있으니 당연히 중과라고 생각하는 분이 많지만, 중과배제 주택에 해당하면 예외가 적용되는 경우도 있거든요. 반대로, 경기도라서 괜찮다고 방심했다가 조정대상지역에 포함된 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례도 적지 않습니다.
양도세 중과 대상, 왜 지금 확인해야 하나
2026년 5월 9일 양도세 중과유예가 종료됩니다. 그 이후에는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산돼요. 장기보유특별공제도 배제됩니다.
문제는 내 주택이 조정대상지역에 있는지, 그리고 내가 보유한 다른 주택이 중과 주택 수에 포함되는지를 정확히 파악하지 못하는 경우가 많다는 점입니다. 양도세 중과 대상 확인은 매도 여부를 결정하기 전에 가장 먼저 해야 할 작업이에요.
비조정대상지역이면 중과가 아예 없다
양도세 중과 제도는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 다주택자라 하더라도 기본세율(6~45%)만 적용돼요. 따라서 내 주택 소재지가 어디인지 확인하는 것이 첫 번째 단계입니다.
2026 조정대상지역 전체 목록 | 서울 25구 + 경기 12곳
2025년 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역으로 지정되었어요. 기존 강남3구·용산 4곳에 더해 서울 나머지 21개 구와 경기 12곳이 추가된 겁니다. 아래 표에서 전체 목록을 확인할 수 있습니다.
| 구분 | 지역 | 지정 시기 |
|---|---|---|
| 서울 (기존 4구) | 강남·서초·송파·용산 | 2020년~ |
| 서울 (신규 21구) | 종로·중구·동대문·성동·광진·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포·양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악·서초 외 전체 | 2025.10.16~ |
| 경기 (12곳) | 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 | 2025.10.16~ |
이 37곳 외의 지역은 조정대상지역이 아닙니다. 인천, 경기 남양주·고양·화성 등은 현재 조정대상지역에서 해제된 상태이므로 양도세 중과가 적용되지 않아요.
⏰ 5월 9일까지 계약하면 잔금기한이 달라진다
강남3구·용산은 4개월, 나머지 조정지역은 6개월입니다.
양도세 중과 대상 확인하는 방법 3가지
양도세 중과 대상 확인은 크게 세 가지 경로로 할 수 있어요. 각각 장단점이 다르기 때문에 본인 상황에 맞는 방법을 선택하면 됩니다.
1. 홈택스 ‘조정대상지역 중과세 자가진단’
국세청 홈택스에서 가장 빠르게 확인할 수 있는 방법입니다. 비로그인 상태에서도 이용 가능하거든요. 경로는 홈택스 접속 → 우측 메뉴 ‘모의계산’ → ‘양도소득세 비과세·감면 및 조정대상지역 다주택자 중과 여부 확인’ 순서입니다.
간단한 질문·답변을 통해 중과 적용 대상인지 아닌지를 진단해 주는 서비스예요. 3월 1일부터 5월 8일까지 운영됩니다.
2. 토지이음(eum.go.kr) 조회
국토교통부가 운영하는 토지이음 사이트에서는 주택 주소를 입력하면 해당 필지의 용도지역·용도구역 정보를 확인할 수 있어요. ‘지역지구 등 지정여부 확인’ 항목에 조정대상지역 표시가 나타나면 중과 대상 지역에 해당합니다.
3. 국세상담센터(126) 전화 상담
국세청은 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 맞춰 전용 상담창구를 운영하고 있어요. 국번 없이 126으로 전화하면 중과 관련 상담을 받을 수 있습니다. 서울과 경기 조정대상지역 소재 세무서에도 전용 신고·상담창구가 설치되어 있습니다.
- 조정대상지역 → 서울 25구 전체 + 경기 12곳 (과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남)
- 중과 적용 조건 → 다주택자 + 2년 이상 보유 + 조정대상지역 내 주택 양도
- 확인 방법 → 홈택스 자가진단, 토지이음 조회, 국세상담센터 126
내 주택이 중과배제 대상일 수도 있다?
조정대상지역에 주택이 있어도 양도세 중과에서 제외되는 경우가 있어요. 이 부분을 모르면 불필요하게 매도를 서두르거나, 반대로 절세 기회를 놓칠 수 있거든요.
“조정대상지역이면 무조건 중과”라고 알고 있는 분이 많습니다. 하지만 실제로는 예외가 꽤 있어요. 아래 항목에 해당하는 주택은 다주택자라도 중과 주택 수에서 제외됩니다.
- 지방 저가주택 → 비수도권 소재, 공시가격 4억 원 이하 주택 1채
- 장기임대등록 주택 → 세무서와 지자체에 등록한 장기임대주택
- 상속주택 → 상속개시일로부터 5년 이내인 주택은 주택 수 산정에서 제외
- 소형 신축주택 → 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원·비수도권 3억 원 이하 신축 비아파트
- 비수도권 인구감소지역 주택 → 9억 원 이하, 주택 수 미포함 (2026년 시행령 개정)
이 중에서도 지방 저가주택과 상속주택은 해당자가 상당히 많은 편이에요. 내 보유 주택 중 하나가 여기에 해당한다면, 실질적인 중과 주택 수가 달라질 수 있습니다.
양도세 중과 대상 확인은 단순히 지역만 보는 것이 아니라, 주택 수 계산과 중과배제 여부까지 함께 점검해야 정확한 결과가 나옵니다.
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양도세 중과 대상 확인 시 자주 하는 실수
국세청 상담창구와 세무사들이 공통적으로 지적하는 실수가 몇 가지 있어요. 미리 알아두면 불필요한 세금 손해를 막을 수 있습니다.
첫째, 분양권과 입주권을 주택 수에서 빼는 실수입니다. 분양권과 입주권도 주택 수에 포함되거든요. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 산입됩니다.
둘째, 조정대상지역 지정 시점을 확인하지 않는 경우예요. 양도세 중과는 양도 시점 기준으로 조정대상지역 여부를 판단합니다. 취득 당시에는 비조정이었더라도, 양도 시점에 조정대상지역이면 중과가 적용돼요.
셋째, 일시적 2주택 비과세 요건을 과신하는 경우입니다. 종전주택을 2년 이상 보유하고, 종전주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규주택을 취득했으며, 신규주택 취득 후 일정 기간 내에 종전주택을 양도해야 비과세가 적용되거든요. 조건 하나라도 빠지면 중과가 됩니다.
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상황별 체크 가이드
양도세 중과 대상 확인은 보유 주택 수와 소재지에 따라 확인해야 할 항목이 달라집니다. 아래에서 본인 상황에 맞는 경우를 찾아보세요.
서울에 주택 2채를 보유한 경우라면, 두 채 모두 조정대상지역이므로 한 채를 양도할 때 중과가 적용됩니다. 다만 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하면 중과 없이 매도할 수 있어요.
서울 1채와 경기 비조정지역 1채를 보유한 경우라면, 비조정지역 주택을 먼저 양도하면 중과가 적용되지 않습니다. 서울 주택을 양도할 때도 남은 경기 주택이 비조정이면 1주택으로 보는 경우가 있으므로 세무사 확인이 필요합니다.
서울 1채와 지방 저가주택 1채를 보유한 경우라면, 지방 저가주택이 공시가격 4억 원 이하이고 비수도권이면 주택 수에서 제외됩니다. 사실상 1주택자와 동일한 세율이 적용되는 거예요.
양도세 중과 대상 확인은 결국 ‘조정대상지역 + 주택 수 + 중과배제 해당 여부’ 세 가지를 동시에 점검해야 정확한 결론이 나옵니다. 매도를 검토 중이라면 지금 바로 홈택스 자가진단부터 시작하시는 것을 권해드려요.
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자주 묻는 질문
- 1. 양도세 중과 대상 확인은 어디서 하나요?
- 홈택스 ‘조정대상지역 중과세 자가진단’ 또는 토지이음(eum.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
- 2. 비조정대상지역 주택도 양도세 중과가 적용되나요?
- 아닙니다. 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다.
- 3. 분양권도 양도세 중과 주택 수에 포함되나요?
- 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
- 4. 양도세 중과 대상인지 조정지역 세무사 상담 비용은 얼마인가요?
- 기본 상담은 5~10만 원, 양도세 절세 컨설팅은 30~100만 원 수준입니다.
- 5. 지방 저가주택을 보유하면 중과 주택 수에서 빠지나요?
- 비수도권 공시가격 4억 원 이하 주택 1채는 주택 수에서 제외됩니다.
- 6. 양도세 중과 대상 확인 시 조정대상지역 지정 시점이 중요한가요?
- 네, 양도 시점 기준으로 조정대상지역 여부를 판단하므로 지정 시점 확인이 필수입니다.
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